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本回答耗时3个小时编辑。当前银行政策最新硬核科普。祝你们好运。
一图胜千言。自己整理，个人习惯。
也是特意为有需要申请房产抵押贷款的客户整理，后文会提到。
本文科普硬核贴，坐标北京，苏宁银行北京地区大客户经理。

做一个房产抵押贷款前首先我们要考虑这么多的问题，然后再去匹配哪家银行最适合自己的需求。稍等再简单介绍这里的问题。先说流程。
考虑清楚自己的需求，
自己的情况，选择匹配银行，
评估房值及可贷金额，
准备资料，
下户，
批贷，
签约，
公证，
上抵，
建委出他项权利书，
放款。
做一些机构房产抵押会相对简单些，速度快些，这些放在一边，本答不做介绍。
走银行标准件业务大概需要15-30天的周期，这里涉及的流程评值，初审，下户，（补资料）批贷，公证，上抵，出它项权利证书，放款。如果有上家抵押还需要垫资，也需要时间。
一些地方银行会开通非标准件业务，简化流程，增加放款速度，7天左右放款。比方说承德银行，廊坊银行，石嘴山银行，苏宁银行等5-8家银行可以做到这个周期。
仍有效率更高的，抛去客户原因耽误的时间，可以做到下户后3天放款，类似于邢台银行业务。把几项业务流程安排的很紧凑，提升审批速度，甚至可以把签约公证上抵，安排到一天，不用出它项权利证书，建委业务给回执书，就可以放款了。有优点就有缺点，类似银行业务主要针对的客户群体是急用钱的客户，利息上比普通的国有大行利息要高些，放贷周期偏短，适合短期用款，急于放款的客群。
翻回来再说这个图，了解个人基本情况，匹配相关银行。后边的事情都是水到渠成，银行或者机构都会提示告诉你接下来该怎么走；最重要的还是选择合适的银行，适合自己的，这是难点。
有些客户对自己的资质比较自信，直接去银行申请贷款。
但是我告诉你，凭这么多年的经验，每一个客户都多多少少的有这样那样的问题。想起来简单，实操做起来难。
看好这个图表，考虑好并抓住自己的问题点，直接去和银行客户经理沟通，会节省你很多口舌。因为以你的资质，自己去申请，应该会问到很多家的银行。
我一一简单讲解一下。（简单说也不会太短）
1先说人
1-1年龄：普遍要求18-65岁之间。18-22/25之间需要父母共借，年龄太小社会能力还款能力不足。60-65之间需要子女共借。到了这个年龄段，生老病死的概率加大，银行会考虑规避风险，父债子还。像浦发友利等银行最高可以做到70岁，房主年龄再大一些，直接考虑利息稍高一点的机构就OK。
还有一部分情况，比方说没有父母，或者无子女，或者子女国外，一些银行是允许朋友或者股东之间非直系亲属共借，这种情况叫做抵贷不一，抵押人和借款人非同一自然人。比方说东北吉林九台银行。
1-2婚姻：未婚的简单，不是超低龄，OK。或者考虑父母共借。
离异的要考虑是否三个月内离异，80%以上的银行会考虑夫妻间是否存在债务转移，高债务风险。包括离婚时离婚协议是否财产分割清晰，都拒接一些产权存在争议的房产，假设逾期，这些资产都是难以处置的。
再说已婚：会考虑之前有几段婚史，财产清晰，同上（离异情况）。已婚的配偶是否能知晓，共签借款，公证处公证。只有夫妻双方一人出面，这种情况叫做单方面房产抵押，在法律上规定夫妻共有财产，买卖/抵押必须夫妻双方出面。单方违规，基本上没有几家银行敢顶这么大的雷，不逾期好说，逾期处置资产另一配偶不同意起诉之后就会牵扯出一大串人，牢狱之灾跑不了。去年的一码事就是连方正公证处都查了一批人，虚假资料骗贷，10年起步。
不论婚姻状况如何，这几种情况都是要去公证处公证，其中一项叫强制执行公证。如逾期没有还款能力，放款方有权利强制执行法院拍卖，处置变现资产。
还有一种情况，叫丧偶。（某人说这辈子没有离异，只有丧偶）。如果没有遗嘱公证的话，这个涉及七大姑八大姨一大圈人做放弃财产公证。举例：某人在国外，或者另一人不配合。这个很难。
1-3职业。公检法军律师记者，这几类是银行不愿意接的客户群体。他们是社会精英，某个阶层。一些大银行会把这批人视为优质客户。大部分银行禁入。而且房产抵押贷款基本上都作为企业经营贷款，很多职业政策限制不允许名下有企业。还有就是现在的一些夕阳或者说产能过剩产业，钢铁，煤贸，木材等，还有就是茶叶（这个有些人懂），然后高风险行业等
1-4征信。作为普通人，有些人还不知道什么叫征信，大部分人不知道自己征信情况怎么样，作为我们行业从业人员，也并不能准确描述自己征信情况，这个需要去互联网查询或者征信大厅打印。
三方面，负债，逾期，查询次数。负债衡量客户的综合还款能力，借这笔钱加上负债，是否能还的上，是否有逾期风险。
逾期，普遍要求近2年内不能连三累六（近2年某个账户连续逾期不能超过3个月未还款，所有账户总计不能超过6次逾期），超了这么多家银行选择性就小了很多。处理肯定是能处理的，比方说我们苏宁银行对客户征信情况看的就相对宽松，单卡单账户不超连四累九。所有账户加在一起，连3累20几，30几的客户也批过好几个。
查询次数，部分客户会在贷款前盲目的申请贷款，导致征信最后一页一大片的查询次数。银行的逻辑是，你最近在频繁借款，而且还没借够，或者其他家就没批贷。有2个原因，要么，借了你还是很缺钱，要么你有问题其他银行才会拒贷，我也不能冒这个风险。拒贷。所以不要频繁申请网贷，信用卡，这些操作都会在查询记录那一页生成无数的贷款审批，信用卡审批查询记录。
关于征信，本人近期在编辑其他一片长回答，半个月之内完成，有兴趣的可以关注，在回答里查找，回答里还有很多的各贷款银行政策，相当欢迎点赞支持，支持就是动力。
1-5涉诉/执行/借贷纠纷/失信人。这个很好理解，你连法院警察经侦都不怕，会把我们银行放在眼里？我们银行不信。部分无关紧要的民事纠纷结案后有结案证明，是可以申请银行贷款的。隆重说一下借贷纠纷，这个属于信用信誉问题，您以前有不好的记录，现在查的到，我们一样会认为你以后会产生很高的逾期风险，产生纠纷的概率比无借贷纠纷的客户高很多，毕竟，至少您有很丰富纠纷经验。这类客户，抱歉，相当不欢迎。所以，诚实守信，是做人立信根本。
2这下再说下房产，也有很多问题。这里的问题主要是资产变现保值，银行也会考虑。
2-1区域，银行感兴趣的肯定是热点核心区域，资产好变现，比方说北京市的某些远郊区县，金额不是很大，一两三百万，购买热度又不够。最终执行的话，法拍成数也很低，导致损失率更大。在银行业贷款不是很热销。
2-2年限-房龄。太老的就不用说了吧，话说都要拆迁了。普遍要求25年以内，一些银行标准是15/20年。部分银行宽松，可以放宽到30年/40年。比方说哈尔滨银行，去年的政策是，北京三环内不限房龄，四环内40年。此处和2-5房龄是一回事儿，抱歉，疏漏。
2-3面积25/30平米以上，基本这是最低要求。像厦门银行变态到停车位都接。
2-4产权性质。热点是住宅，购买力一直不软，银行最爱。其他的，经济适用房，房改房，两限房等受政策影响，不好办啊。按经济适用房管理的房产（二类经济适用房）央产房，补税后相关单位出具手续，可以正常操作，不过手续繁琐，比方说补税，比方说单位开具可上市交易证明，可抵押证明，原单位放弃优先回购权，一系列，弄完够个七日游，原单位还未必恩准。中国土地使用有两种方式，出让，和划拨。出让，也就是开发商，建设单位买卖方式所得，交了税了，没问题。另一类是划拨，基本都是国家政策安排的房产，差点税费，所以，银行批贷的时候会适当做些降成处理。
科研办公用房就不说了，也就一家河北地方银行能干。
公司名下的，也是变现问题，转手税费和麻烦程度也相当难，20%银行接。
2-5，房龄和年限是一回事儿，抱歉疏漏。
2-6共有情况。房本单独所有，房主夫妻双方出面就可以了。但是房本上有abcd四个人，那就很麻烦了，四个家庭，至少4个人，多到可以十几个人出面（存在非直系共借情况）。所以，银行最多允许房本上有2个权利人，而且还是夫妻间。兄弟姐妹之间作为权利人的都难以处置。
2-7是否干净房/转单。这个考虑的是之前有没有做过抵押，现在还有没有抵押，有的话就需要解一抵从新做一抵，或者说直接做二抵。还会考虑的问题是否上家正常还款，毕竟有些房产抵押也不上征信的，或者负债金额在企业征信上。包括是否展期，其中一种情况是先息后本的还款方式，最终还款日没有能力偿还本金。
2-8二套房产，证明客户有足够的资产，足够完全的还款能力。同样，有些合作银行可以ps二套，有些银行可以不要求，有些可以全国二套房产都OK。
第3点，公司，企业经营
一般房产抵押作为企业经营贷款用途，不能作为个人投资/炒股/进入房地产市场或者其他不良嗜好消费（黄赌毒）所以银行这边基本要满足国家政策合规上的要求，也就是说，要有公司消化这笔贷款资金。个人消费贷款，有的，金额偏小，最高200w，而且现在难批，要求资质相当高，昨天刚和工商银行海淀的一个支行长吃饭聊过。
说了，为了合规。一部分银行要求真实经营，要企业下户的。一部分客户有执照未经营，一部分可以过户营业执照，相当部分要求过户满3个月。还有一部分，叫做实控。A没有公司，朋友B有一个合适的公司，那A和B之间可以签一个实际控制人协议，A用B的公司来作为经营贷款主体申请贷款。还有一种情况，包装。也就是可以帮A找一个B的公司来签一个实际控制人协议，这个有点敏感。略过，不详说。
实地经营，某些银行是要考察实地经营现场，评估收入流水情况的。
流水要求基本上覆盖贷款金额的1/2/3倍。
企业涉诉执行纠纷等等，参考1-5，自然人涉诉部分。
这里可操作性东西有点多。非真实下户，非申请主体公司下户，充流水，做流水。这个我也没法说。就这样过了。
4，就是自己需求的问题了，想要多少额度，这笔钱需要用多久，利息多少能接受。简单。
4-1 可贷金额普遍评估值得7成，银行评估值要比市值低一些。比方说珠江银行能放到8.3成最高，宁波银行75%房值加上15%成数的信用贷款，最高可以做到9成。
4-2利息，看了这么多，你就会发现，咱的资质会有哪些哪些瑕疵，就不会再要求多低多低的利息。可能咱们刚好有瑕疵不适合工商银行年化4.35的利息，中国银行年化4-4.35%，低息贷款不是那么好拿的。别要求太高，坚信适合自己的就是最好的，才会不那么盲目。
4-3时间期限。规划好自己的资金使用，用多久，老人常说，吃不穷穿不穷，算计不到就受穷，不要过度消费。房抵这块，各银行有1年期/3年期/5年期产品，有的选的是还款方式先息后本或者等额本息。先息后本的资金利用率比较高，钱一直在自己手上运转，钱生钱，儿子生儿子，付了利息也划算值得。部分产品要求每年归一次全部本金，这个会涉及到过桥资金，稍微麻烦一丢丢。5年期以上基本都是等额本息还款了。房抵普遍来说，最高为10年期，不像按揭，可以最长做到30/40年。对银行来说，夜长梦多，不那么安全。
带一句，有气球贷这种产品，比方说5年期，按20年的等额本息来还款，第60个月结清剩余本金。接近于先息后本，还款压力小。
5借款用途，文中以说，禁止的一些行业，一些用途，不再赘述。这些事是可以曲线救国的，只要你故事讲的好，证据圆满。还款来源，不说也可以。银行不会干图着你利息，你图人家本金的事。虽然你有房产抵押在银行，人家一样不希望你逾期，后期资产处置打折率很高的，亏得大。
说了，任何一个贷款客户都会有各种各样的问题，看了这篇回答，你会大概知道自己哪有问题。有一个问题（非超硬难解的征信问题），那可能有10家银行都可以接受，但是你有2个问题3个问题，那作为你不是行业内比较懂的人）可选银行可就稀里哗啦了。
比方说，我举个最极端的例子，方便理解。今天提到的问题A某都占全了，那么神仙银行都不会给放款，除非家里开银行的。就像菜市场里的菜，已经烂到芯上了，95岁的花眼裹脚老太太都不会青睐。现实是，占几个比较硬的核心瑕疵，银行基本就批不了贷了。因为银行不是福利院，不是慈善机构，人家是为了赚取利息，但肯定不想把本金搭到里边，信审风控准则就把这些问题给规避掉了。
适合你的才是最好的，做好选择，才是最难的。其他的事儿，都是水到渠成。
合理规划资金使用，珍爱个人信用，享用美好生活。
本人经常会费劲编辑一些长回答来给大家科普，有兴趣的可以关注，在回答里查找我关于银行很多的各贷款银行政策，相当欢迎点赞支持，支持就是动力。
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